Sau thời gian bất động sản liên tục “nóng” cục bộ, các chuyên gia cho rằng bất động sản đã bước vào giai đoạn hạ nhiệt nhưng giá vẫn ở mức cao. Có thể đây chỉ là một khoảng dừng trước khi bước vào một chu kỳ tăng mới.
Nghịch lý thanh khoản chững – nhưng giá bất động sản vẫn tăng
Thị trường bất động sản năm 2022 chứng kiến một nghịch lý là giá nhà liên tục lập mặt bằng mới, thanh khoản có xu hướng chững lại. Nguyên nhân từ việc các dự án thiếu nguồn cung trầm trọng đã tạo cơ hội cho cơn sốt ảo đất nông nghiệp, đất vườn xảy ra khắp nơi.
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng thuộc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản năm 2021), Bộ Xây dựng đã có văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ khi một số khu vực, đặc biệt là ở phân khúc đất nền tại một số khu vực dự kiến chuyển sang quận, huyện, sáp nhập hoặc có hệ thống hạ tầng giao thông chạy qua… tăng giá đột biến. Ông Khôi cũng cho biết thêm, việc tăng giá bất động sản có nhiều nguyên nhân, một phần do nguồn cung hạn chế, tín dụng điều chỉnh chưa tốt, thông tin thị trường chưa kịp thời, chặt chẽ, chính xác,…
Ở góc độ doanh nghiệp, một nhà đầu tư lớn tại Việt Nam cũng cho rằng, hiện việc làm dự án khá “vất vả” vì vướng thủ tục hành chính. Thậm chí, có dự án chạy thủ tục hơn 5 năm, đến khi ra hàng vẫn thiếu một số giấy tờ nên vẫn phải “nằm chờ”. Do không có dự án mới nên giá đã tăng lên rất nhiều.
Trong 3 năm gần đây, nguồn cung của thị trường bất động sản giảm mạnh do vướng mắc pháp lý và đại dịch. Đây là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng trong thời gian gần đây và sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Do độ trễ lớn về mặt pháp lý, thông thường các quy định mới sẽ có hiệu lực trong vòng 1 năm. Do đó, trong thời gian chờ các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản vẫn bị ảnh hưởng và giá nhà đất vẫn có xu hướng tăng trong các quý đầu năm 2022.
Hiện tại, dù thị trường nhìn chung có dấu hiệu chững lại nhưng các dự án có chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì mức giá cao và giao dịch đều đặn dù có vẻ trầm lắng hơn trước. Thực tế cũng chứng minh rằng sau một thời gian rất ngắn ngưng trệ 2011-2012, thị trường đã liên tục tăng giá. Sau 10 năm, giá bất động sản đã tăng mạnh, thậm chí tăng gần chục lần. Do đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng khoảng thời gian tạm dừng này chỉ là khoảng lặng trước một chu kỳ tăng giá mới. Đây là thời điểm các nhà đầu tư cần cân não để chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản.
Giá bất động sản đang “chững” chuẩn bị cho một chu kỳ mới
Mặc dù thị trường bất động sản hiện vẫn đang neo ở mức giá cao, nhưng theo đánh giá đây chỉ là tạm dừng do thị trường bất động sản tăng trưởng quá mạnh, giá khó có khả năng quay đầu giảm trở lại. Nguyên nhân là do thị trường hiện đang được hỗ trợ bởi nhiều lực lượng hỗ trợ.
Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản tại Việt Nam cho rằng, năm 2022 sẽ là năm bản lề khi Chính phủ quyết tâm đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công, trong đó các dự án hạ tầng hàng tỷ USD. Thực tiễn cho thấy cứ một đô đầu tư công sẽ kích thích đầu tư toàn xã hội từ 8 đến 10 đồng. Nếu vốn đầu tư công được giải ngân hàng chục nghìn tỷ đồng thì sẽ là nguồn kích thích thị trường ở quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng trong thời gian tới. Đây sẽ là cú hích rất lớn để giá bất động sản tiếp tục đà tăng của những năm trước và dự báo thị trường bất động sản cũng sẽ khởi sắc, nhất là giao dịch.
Không chỉ hạ tầng, ông Phạm Lâm đánh giá gói kích cầu kinh tế lớn nhất trong lịch sử mà Chính phủ tung ra nhằm khôi phục nền kinh tế cũng tác động đến thị trường bất động sản, giúp thị trường này tăng trưởng. “Trong trường hợp kinh tế có nhiều biến động, dòng vốn vẫn tìm được kênh trú ẩn an toàn là bất động sản. Trong điều kiện kinh tế phát triển bình thường, bất động sản tăng trưởng ổn định. Khi kinh tế tăng nóng, giá đất tăng nhanh. Diễn biến thị trường giai đoạn 2020 – Năm 2021 là một ví dụ cho thấy, bất chấp dịch bệnh và kinh tế khó khăn, giá nhà đất vẫn leo thang, ông Lâm phân tích.
Cùng quan điểm với ông Lâm, các chuyên gia cũng đang có kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi mạnh mẽ do tâm lý sở hữu nhà mạnh mẽ của người Việt được truyền qua nhiều thế hệ và có xu hướng tăng chứ không giảm. Do đó, thị trường đầu tư bất động sản và khả năng tăng giá bất động sản, đặc biệt là nhóm ở đại lục chịu ảnh hưởng lớn từ tâm lý đám đông. Các hiện tượng sốt đất, giá nhà tăng cao, đầu cơ tài sản diễn ra hàng chục năm qua đều bắt nguồn từ tâm lý này. Do đó, biến số này tiếp tục tác động đến việc tăng giá bất động sản trong năm nay.
Cùng với đó, các nhà đầu tư ưa chuộng bất động sản vì khả năng sinh lời cao, ít biến động hàng ngày và là kênh đầu tư tương đối an toàn. Tâm lý nhà đầu tư thích giữ tiền của mình trong tài sản dài hạn. Xét về tỷ suất lợi nhuận, bất động sản là kênh đầu tư hấp dẫn hơn các kênh khác. Hơn nữa, nhu cầu về nhà ở và giao dịch của người dân tại Việt Nam vẫn rất lớn và không hề giảm vì dịch bệnh. Dù tình hình kinh tế khó khăn nhưng nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao sẽ tiếp tục là tiền đề để bất động sản nghỉ dưỡng thu hút dòng tiền lớn từ người dân.
“Thị trường bất động sản được đánh giá là đang đối mặt với nhiều thách thức như nguồn vốn ngân hàng thu hẹp, giá liên tục tăng, thuế chuyển nhượng bất động sản bị siết chặt,… Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là bất động sản mất dần sức hấp dẫn đầu tư”. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản tại Việt Nam cho biết.
Có thể thấy, hàng loạt yếu tố cấu thành giá nhà đất tăng nên giá bất động sản khó có thể giảm trong thời gian tới mà vẫn có xu hướng tiếp tục tăng. Do đó, Chính phủ cần tăng cường các chính sách hỗ trợ nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp,… Cùng với đó, khơi thông nguồn cung cho thị trường bất động sản, hỗ trợ tín dụng hiện nay, nhu cầu về cả nhà ở giá rẻ và nhà ở chất lượng trong thị trường vẫn còn rất lớn.
"
"
"
"
"
"