Công nghiệp hóa, hiện đại hóa dần được phủ sóng trên đất nước ta, nhu cầu đời sống con người tăng cao kéo theo đó là hàng ngàn công trình xây dựng được phát triển. Nhà ở cao tầng, nhà ở thấp tầng hay chuỗi nghỉ dưỡng cao cấp dần hiện hữu dày đặc trên mọi miền của tổ quốc và hệ số sử dụng đất góp phần ý nghĩa quan trọng trong các công trình xây dựng trên. Vậy, hệ số sử dụng đất là gì? Hệ số sử dụng đất tính như thế nào? Thông tin chi tiết sẽ có trong bài viết dưới đây của New Real Estate.
Hệ số sử dụng đất được hiểu là gì?
Khái niệm số sử dụng đất là thuật ngữ sử dụng để biểu thị tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình xây dựng bao gồm cả tầng hầm và trừ diện tích sàn phục vụ hệ thống kỹ thuật, gian lánh nạn, phòng cháy chữa cháy và khu đỗ xe của công trình trên tổng diện tích lô đất.
Cách hiểu theo góc nhìn khoa học, hệ số sử dụng đất chính là con số biểu thị giữa tổng diện tích mặt sàn trên toàn bộ công trình xây dựng đặc biệt đối với diện tích của toàn bộ lô đất. Tuy nhiên những con số được tính ra sẽ không bao gồm diện tích mặt bằng như khu thang máy, tầng gác mái hay diện tích mặt sàn của tầng hầm.
Đối với góc nhìn của giới chuyên gia bất động sản, khái niệm hệ số sử dụng đất là mật độ xây dựng công trình nhà ở trên diện tích không gian được tính trong khuôn khổ của một dự án. Chúng ta có thể hiểu đơn giản như, dự án H có 40ha, trong đó chủ đầu đầu tư sử dụng 60% diện tích để phát triển hệ thống nhà ở và 40% còn lại cho các công trình công cộng và phát triển đô thị xanh cho toàn khu dự án.
Ví dụ hệ số sử dụng đất
Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về hệ sống sử dụng đất, New Real Estate xin được minh họa qua một vài ví dụ sau:
Ví dụ 1: Chủ đầu tư sử dụng 40% quỹ đất làm công trình công cộng như siêu thị, công viên, quảng trường… Chỉ dùng 10% đất làm đường nội khu dự án, phần còn lại là 50% đất làm nhà ở.
Ví dụ 2: Bà Đinh Thị D xây dựng ngôi nhà với diện tích 1000m2 có 6 tầng. Vậy hệ số sử dụng đất để bà D xây nhà đó là : 1000 x 6/100= 60.
Quy định về hệ số sử dụng đất ra sao?
Hệ số sử dụng được hiện hữu qua những con số, giúp chủ đầu tư thống kê lại quỹ đất đã sử dụng trong công trình. Bởi tính cần thiết, người ta đã thiết lập lên quy định về hệ số sử dụng đất. Để có thể xây dựng đồ án quy hoạch hoặc phát triển thiết kế dự án chủ đầu tư cần phải đảm bảo các quy định tại bảng hệ số sử dụng đất tối đa sau về lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.
Cách tính hệ số sử dụng đất như thế nào?
Để có thể áp dụng đúng các quy định về hệ số sử dụng đất, yêu cầu mỗi chủ đầu tư cần hiểu cách tính hệ số. Vậy hệ số sử dụng được tính như thế nào? Căn cứ vào quy định pháp luật, cách tính hệ số sử dụng đất dựa trên công thức sau:
+ Hệ số sử dụng đất = tổng diện tích sàn xây dựng / tổng diện tích lô đất.
Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về công thức này, New Real Estate sẽ đưa ra một ví dụ như sau: Trong dự án nhà ở cao cấp A có diện tích đất là 2.000m2. Nếu diện tích các căn hộ được xây dựng như nhau là FAR = 20, có nghĩa là diện tích mỗi căn hộ sẽ là 2/100 diện tích lô đất của dự án tức bằng 20m2. Như vậy chủ đầu tư có thể tiến hành phát triển 200 căn hộ cao cấp cho dự án, vừa đảm bảo tính thẩm mỹ và khoảng cách lý tưởng cho sự riêng tư của mỗi cá nhân.
Đơn vị của hệ số sử dụng đất được chia làm 2 kiểu:
- FAR: sử dụng đơn vị là lần. Ví dụ 8 lần, 9 lần, 9.5 lần.
- FSI: sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 290%, 300%, 500%.
Tuy nhiên ở mỗi quốc gia sẽ sử dụng mỗi đơn vị biểu thị khác nhau, nhưng nhìn chung đều sử dụng đơn vị %.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất đóng góp phần ý nghĩa quan trọng cho quy chuẩn phát triển mỗi công trình của chủ đầu tư về diện tích mặt bằng dự án. Ngoài ra, hệ số sử dụng đất còn giúp khách hàng tham khảo, nắm bắt quy hoạch của dự án, hiểu rõ về cảnh quan đô thị cũng như việc đảm bảo quyền lợi bản thân khi đầu tư. Chính vì vậy, việc tìm hiểu các quy định và áp dụng hệ số sử dụng đất cho mỗi công trình là rất cần thiết.
Như các bạn đã biết, khi muốn đầu tư hay mua bán bất kỳ dự án bất động sản nào trên thị trường, khách hàng sẽ đặc biệt chú ý đến các tiện ích nội khu của công trình và điều kiện kết nối của nó có thực sự đáng để trải nghiệm. Vậy thông qua các con số biểu thị trên bảng hệ số sử dụng đất sẽ giúp chủ căn hộ hiểu rõ phần đất được sử dụng. Do vậy khi tiến hành mua bán nhà đất khách hàng rất chú trọng vấn đề với chủ đầu tư về hệ số sử dụng đất chung cư hay ở các căn hộ. Từ đó, nhà đầu tư dự án cần đưa ra những con số rõ ràng thông qua các văn bản cùng số liệu cụ thể.
Đặc biệt, đứng trước sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế đặc biệt là những công trình triệu đô mọc lên như nấm ở các khu đô thị kinh tế bậc nhất cả nước, thì giá trị mỗi căn hộ được đẩy lên cao. Có không ít những kẻ gian lợi dụng lòng tin của khách hàng, đưa ra thông số sai lệch về dự án lừa tiền đặt cọc với giá trên trời. Với những trường hợp có sự sai lệch như vậy thì người mua cần chú ý tìm hiểu kỹ về các hệ số sử dụng đất để tránh thiệt hại về quyền lợi hợp pháp của bản thân.
Hơn thế nữa, còn ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian sử dụng đất tại dự án của các chủ sở hữu, thông thường các dự án nhà ở cao tầng, chung cư sẽ có thời hạn sử dụng từ 50 đến 70 năm. Bởi vậy các công trình này cần đảm bảo xây dựng theo đúng quy định về hệ số sử dụng đất dựa trên các quy định đất đai nhà nước đề ra.
Ngoài ra đối với các công trình có hệ số sử dụng đất càng thấp thì sẽ thu hút lượng lớn nhà đầu tư xây dựng khi mới kết thúc vòng đời. Bởi theo kinh nghiệm của các ông lớn bất động sản, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án có hệ số sử dụng đất trong quy hoạch, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư là hệ số FAR sẽ tăng gấp 3 lần khu căn hộ cũ.
Rất mong những thông tin chia sẻ về hệ số sử dụng đất là gì của New Real Estate sẽ giúp các khách hàng, nhà đầu tư hay chủ phát triển dự án có thêm kiến thức lựa chọn, xây dựng dự án đúng theo quy định của pháp luật.
"
"
"
"
"
"